Droit de passage sur le terrain d'un autre propriétaire (servitude de passage)
Vérifié le 20/11/2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Terrain enclavé
Terrain difficile d'accès
La loi reconnaît au propriétaire d'un terrain enclavé un droit de passage sur une propriété voisine. Le propriétaire du terrain utilisé ne peut pas refuser de reconnaître ce droit à son voisin : on parle de servitude légale. Les voisins peuvent choisir d'établir ensemble l'organisation du droit de passage (trajet, indemnisation, ...). En cas de conflit (si le voisin fait obstruction au passage ou en l'absence d'accord amiable), il faut saisir le juge pour qu'il vous reconnaisse le droit de passage. C'est alors le juge qui fixera l'organisation du droit de passage.
Le droit de passage est automatique lorsqu'une propriété est enclavée. Cela peut être le cas par exemple si vous êtes obligé de passer par le terrain du voisin pour accéder à votre maison qui n'est pas desservie par la voie publique.
Le propriétaire du terrain enclavé (le fonds dominant) a alors le droit de passer sur le terrain de son voisin (le fonds servant).
Vous et votre voisin pouvez convenir ensemble du lieu de passage, de préférence par écrit. Il est recommandé :
de prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique,
de passer par l'endroit le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant,
et de verser au voisin une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage (bruit ou tout autre préjudice). L'indemnité est déterminée à l'amiable ou par le juge.
si l'enclavement du terrain résulte de la division d'une propriété (suite à vente, partage, ...), le passage doit se situer sur cette propriété (sauf impossibilité), même s'il ne constitue pas le trajet le plus court à la voie publique.
La servitude de passage cesse si le terrain n'est plus enclavé du fait, par exemple, de la création d'une route ou d'un chemin public desservant ce terrain.
Dans ce cas, la cessation peut être constatée par accord amiable ou par le juge.
Si votre propriété n'est pas enclavée, mais juste difficile d'accès, l'accord du voisin est indispensable pour obtenir un droit de passage sur son terrain. On parle de servitude conventionnelle. En l'absence d'accord amiable ou en cas de conflit sur l'exécution du droit de passage, le juge doit être saisi.
Attention : pour effectuer des travaux en passant par le terrain voisin, il faut faire une demande de tour d'échelle.
Obtenir l'accord amiable du propriétaire du terrain
Le bénéfice du droit de passage nécessite l'accord du propriétaire du terrain utilisé. Un accord amiable écrit doit être trouvé et préciser :
l'emplacement du droit de passage,
son mode d'exercice (accès à pieds, en voiture...),
le montant de l'indemnité que le propriétaire du fonds dominant doit verser au propriétaire du fonds servant.
Cette indemnité, dont le montant doit être proportionnel au dommage causé (bruit ou toute autre gêne), est librement fixée par les 2 propriétaires.
En cas de litige
En cas de litige lié à l'exercice d'un droit de passage contractuel, le tribunal peut être saisi.
Modification du droit de passage
Lorsqu'il est reconnu par un accord amiable, le droit de passage peut être modifié uniquement d'un commun accord.
Perte du droit de passage
Le tribunal peut être saisi pour faire constater la fin d'un droit de passage. C'est le cas lorsqu'un droit de passage né d'un accord amiable n'a pas été utilisé pendant 30 ans. Tous les moyens de preuve sont admis, notamment :
constat d'huissier,
témoignages,
photos laissant apparaître l'abandon du terrain ou au contraire l'usage qui en est fait ...
Les règles diffèrent selon que le terrain est enclavé (terrain isolé, ne disposant d'aucun accès, ou disposant d'une issue insuffisante sur la voie publique) ou seulement difficile d'accès.
